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港府施政報告|800萬首置準按九成 圓市民上車夢

2019-10-17 04:23:51大公報 作者:邵淑芬
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圖:行政長官林鄭月娥昨日發表任內第三份施政報告,多方位協助市民置業安居\大公報記者麥潤田攝

行政長官林鄭月娥昨日在泛暴派議員惡意阻撓中發表任內第三份施政報告,直面施政“老大難”之首的土地房屋問題,同時重點闡述了改善民生和經濟發展的施政方向。她提出多項短、中期支援措施,又為長遠覓地定出方針,要“讓每一個香港人和他的家人,不再需要為住屋問題煞費思量”。其中,按揭“減辣”措施最受矚目,港人首置購買八百萬元或以下的住宅物業,按揭上限由原來六成放寬至九成,即首期由三百二十萬元降至八十萬元,大大減輕上車壓力。\大公報記者 邵淑芬

多輪逆周期措施自2009年起推出,社會一直反映“上車難”問題。新一份施政報告提出,首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限,由原來400萬元提升至800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限,則由600萬元提升至1000萬元,后者更包括自用樓換樓按揭。

與舊制比較,若首置住宅物業樓價800萬元,按揭成數由原來六成大幅放寬至九成,首期將由320萬元降至80萬元,節省75%,而1000萬元物業亦由原來按五成增至八成,首期由500萬元減少60%至200萬元。價錢較“大眾化”的600萬元物業,首期亦由120萬元省一半至60萬元。

適用于已落成住宅物業

林鄭月娥表示,放寬首置按揭的樓價上限,目的是協助有即時置業自用需要的人士,九成按揭適用于已落成的住宅物業。她指出,現在香港有不少人,特別是專業人士,兩夫婦都有工作,供得起樓但無足夠首期,亦很難找到400萬以下的物業,在沒有選擇下,只能買一手樓(因備有高成數按揭配套),故希望能夠幫助這些沒有足夠首期但有即時置業需要的人士。

按揭證券公司表示,一直有因應市場變化和客戶需求審視是否有需要修訂按保計劃,當中亦有顧及可能對物業市場造成的影響。在近期外圍和本地因素影響下,物業市場熾熱氣氛有所減退,故認為可以提高合資格物業價格上限,為有意置業人士提供更適切的支援。

未通過壓測亦可借九成

對于放寬壓力測試,金管局發言人指出,金管局要求銀行妥善管理風險,銀行須評估借款人的還款能力,包括借款人須符合相關的供款與入息比率上限要求,并為他們進行按息上升的壓力測試(加三厘后供款占入息比為60%或以下)。

按現行規定,供款占入息比率最高仍為50%,若超過則不會獲銀行批出按揭。因此,即使置業人士可加大按揭成數,減付首期,但由于借貸比率增加,每月還款額會上升,入息要求亦較高。例如購買800萬物業分30年還款,利息2.375厘,舊制下按揭最高六成,首期320萬,每月供款約18655元,置業人士每月收入(連壓測)最少要44797元。新計劃下借九成,首期減至80萬,但每月還款增加50%至27983元,每月最低收入(連壓測)最少73305元。值得留意的是,首置人士如未能通過壓測,也可做九成按揭,但保險需加25%,每月入息仍至少約56000元。

對于提高九成按揭樓價門檻,經絡按揭轉介高級副總裁曹德明指出,400萬以下的單位近乎絕跡,相信政府是因應市場及需求作出調整。他預期,1000萬以下樓價物業需求將見增加。

中原按揭董事總經理王美鳳相信,放寬按保樓價上限可有助促進二手物業交投,幫助上車及換樓鏈回復正常,避免買家在無可選擇下紛紛流向備有高成數按揭配套的一手樓盤市場,有利樓市健康發展。

資助房增供應 私樓價料平穩

圖:因泛暴派議員搗亂立法會,林鄭月娥昨透過視像向市民發表2019年施政報告

行政長官林鄭月娥新一份施政報告中,大幅提高申請八至九成按揭保險計劃的樓價上限。會德豐(00020)副主席梁志堅認為,新按保計劃對置業者是好消息,若政府未來有充裕土地供應建屋,新計劃未必對樓價起大刺激作用。恒地(00012)聯席主席李家誠稱,恒地支持新一份施政報告的內容,因可幫助有需要的市民,相信其他發展商也會支持。

九龍建業(00034)市務及銷售部總經理楊聰永表示,新按保計劃應可突破首置人士首期不足的樽頸位,令整體樓市趨健康發展,交投轉活,然樓價受其他因素影響,未必因而上升。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永杰表示,新按??梢暈闃鞘?ldquo;減辣”之一,相信可即時激活1000萬元以下的二手住宅單位,此類單位本季的交投料按季可彈升30%,但礙于社會紛爭及中美貿戰陰霾下,樓價難大幅上升,只可減慢樓價下調步伐。

對于放寬按揭保險助上車,仲量聯行主席曾煥平估計,部分置業需求將流向二手市場。然而,樓市正受本地經濟、社會事件及環球經濟放緩等三個負面影響困擾,加上政府增加資助及公營房屋供應,正好對沖了按揭保險的利好因素,預期樓價跌勢將持續。

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